부동산 하락이 금융불안 불러온다
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부동산 하락이 금융불안 불러온다

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 실물경기 침체 우려가 커지는 가운데, 이로 인한 부동산 매매 및 임대 가격 하락이 금융 불안을 불러올 수 있다는 우려가 커지고 있다.


특히, 미국의 상업용 부동산 투자 시장은 2001년 9·11테러와 2008년 당시 금융위기보다 더 크게 위축될 가능성이 거론되고 있다.

30일 금융정보업체 에프앤가이드가 설정액 10억원 이상 펀드의 지난 27일까지의 수익률을 조사한 결과 글로벌 리츠(REITs·부동산투자신탁) 재간접 펀드 18개의 최근 1개월 평균 수익률은 -27.56%에 그쳤다. 같은 기간 해외 주식형 펀드(-16.04%) 및 국내 주식형 펀드(-20.37%)보다도 부진한 성적을 거두고 있다.

상품별로는 ‘미래에셋TIGERMSCIUS리츠부동산상장지수투자신탁(파생형)(합성 H)’의 하락률이 33.32%로 30%를 넘어섰고, ‘한국투자KINDEX다우존스미국리츠부동산상장지수투자신탁(파생형)(합성 H)’도 32.03% 하락했다.

코로나19로 실물경기 침체 우려가 커지자 미국 ‘모기지(Mortgage·은행이 부동산을 담보로 장기간 빌려주는 주택 자금 시장)’를 중심으로 한 부동산발 금융위기 우려가 커지고 있다. 강영숙 국제금융센터 부전문위원은 “실물경기 침체는 상업용 부동산 매매 및 임대 가격 하락 우려가 커지고 있으며, 경기침체 강도가 관건이지만 매매 및 임대 가격 하락 폭은 20~50%까지 확대될 수 있는 상황”이라고 판단했다.

강 부전문위원은 “미국의 상업용 모기지 부채가 3조달러에 달하면서 글로벌 금융위기 당시를 웃도는 가운데, 경제활동이 줄면서 임대료 미납 등이 모기지 부실을 촉발할 우려가 커지고 있다”며 “여기에 코로나19 확산을 막기 위한 미국의 강경대책들이 부동산 소유자들의 부채상환 여력을 크게 약화시킬 수 있다”고 설명했다.

유진투자증권 김열매 연구원은 “미국 리츠 중 숙박·리조트 부문이 가장 크게 하락했다”며 “당분간 호텔에서 열리는 국제 행사뿐만 아니라 가족 여행도 쉽지 않아 해당 자산의 수익 감소는 불가피하다”고 진단했다.

그는 “식료품 매장과 약국 등 일부 업종을 제외한 업종은 당분간 상당한 침체기를 겪을 것”이라고 덧붙였다.

이에 따라 경기 침체시 향후 2년간 상업용 부동산 대출의 15%가 ‘채무불이행(디폴트·Default)’ 상황에 빠질 수 있다. 앞서 미국 연방주택금융청은 “경제활동이 2개월 이상 차질을 빚을 경우 비은행 모기지 관리 기관들이 부실화할 수 있다”고 경고한 바 있다.

투자자들의 자산이 안전자산으로 몰리면서 모기지증권의 가격이 하락하고, 이에 따라 ‘마진콜(Margin call·선물계약 기간 중 선물가격 변화에 따른 추가 증거금 납부 요구)’이 늘면 모기지증권 매도가 느는 악순환에 대한 우려도 커지고 있으며, 또 개방형 펀드를 중심으로 자산과 부채간 만기 불일치에 따른 유동성 악화 위험도 남아있다.

한국도 해외 부동산 악화에 대한 직간접 영향을 받을 수 있어 문제다. 강 부전문위원은 “모기지 리츠 관련 금융시장 불안 촉발 가능성이 제기되는 가운데 우리나라의 해외 부동산 투자가 크게 늘어 해외 부동산 경기 악화시 직간접적으로 부정적인 영향을 받을 수 있다”고 진단했다.

국내 해외 부동산 투자 규모는 지난 2015년 말 12조3000억원에서 지난해 말 54조2000억원까지 급증했다.



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